来源：36氪
贝壳重新解构地产开发。
2025年春节，贝壳所有高管都没能过好新年。新春，Deepseek在AI界扔下一颗深水炸弹，它掀起的浪花却席卷了国内整个经济领域。
聪明的AI、智能化的跳跃式发展，带给一些敏锐的人一种感觉：自己已经站在了新旧世界的切换点上。
先一步“召唤”未来的人，大多数都会提前偷偷布局。他们急切去找到解答未来的新方法。
时间再往前，2023年7月，贝壳成立新业务“贝好家”。它与贝壳之前的既有业务都不一样，二手房交易、新房渠道、租赁都是围绕“交易”建立服务的，而贝好家则直接把“手”伸到了前期开发的拿地、设计、定位环节，从一块空旷的土地开始为开发商提供服务。
此前，传统的开发模式已经跑了近40年，高效的周转、极致的产品、强大的标准化和产业链把控能力，使得一家巨头在高峰期跑出万亿规模，整个行业冲到近20万亿。在庞大而成熟的系统面前，贝好家能做什么？
数据驱动、用技术改变地产开发是“贝好家”成立的初衷。AI来临，证明技术的世界已经来了，并随着AI-agent向垂直场景渗透，贝好家真的有改变地产传统模式的能力吗？
印证技术的作用，这是贝好家面临的第一个迫切需要解决的问题。
在过去一年多，贝好家同时通过多种模式，在全国重点城市落地了十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国、滨江集团、中国金茂、兴耀房产等开发商，每个项目中均由其提供C2M产品定位服务。
而在Deepseek正式发布的四个月前，贝好家在成都拿下了第一个独立自操盘的项目。作为贝好家“证明自己”C2M模式和用技术、数据重构地产开发链条的最重点项目，由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚（人称“阿甘”）亲自带队。
这个项目被命名为“贝宸S1”。
徐万刚说，“做自操盘是为了锻炼我们C2M的能力。我们是一个全新的模式，从拿地前的各个环节，从拿地、定位、设计、建管品控、营销整个过程，如果不是我们自操盘闭环的话，是没有完整的锻炼机会。”
如果说贝好家C2M是一个房地产开发新模型，自主操盘贝宸S1和贝涟C1，就是C2M模型完成学习和最终落地的一步关键过程。
在此之外，贝好家全程操盘一个新房项目，也是为了更理解地产开发，理解住宅产品，理解自己的合作伙伴：开发商。
从懂交易、提高交易效率，到懂开发、建立更好的开发服务模型，这是贝好家面临的第二个需要去证明的问题。
一次大胆的“试验”
贝宸S1在2024年9月拿地的时候，地价花了10.76亿。实际上贝好家的投入远不止这个数。
这块地位于成都锦江区金融城，是成都最核心的位置。位置很好，但这块地的面积不大，规划建筑面积只有39443.68㎡，很适合首次“跨界”涉足地产开发领域的贝好家去做一次“试验”。
贝宸S1在贝壳内部有一个共识：它必须是一个标杆，但不以盈利为第一目标。
贝宸S1项目实景图
贝好家在贝宸S1中用了大量创新设计和不计成本的建设投入，建造成本超过了地价，达到3万元/m²以上，这在过往住宅项目中极为少见，也使项目每平米6万多的均价几乎贴成本线。
比如，贝宸S1在智能系统方面，主动和受控的信息点位达到310个以上，约是普通科技住宅的4倍。它甚至预留好了机器人送货上门的接口。
再比如，为了在这个小地块中也能做出沉浸式亲近自然的“野奢”效果，贝宸S1的景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上。并且，所有的植物都是项目设计团队到苗圃里一个个筛选。为了让人和景观互动，项目还专门用了含羞草、中草药等传统住宅园林中不常见的植物，仅仅是为了让业主居住之后更好地和自然的沟通。
贝宸S1项目实景图
在室内，贝宸S1的卧室增配弥散式增氧机，设置有三台嵌饮机，让业主十步之内喝上直饮水。它的业主室内的空中花园都是种好绿植后“精装”交付的。
贝宸S1还用了大量只有在大型公建项目中才用的材料。比如，价格高一倍以上的双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土（UHPC），可以说是一个非标率很高、创新性很强的住宅产品。
但对于贝宸S1，更“重”的不是建造用材，而是设计过程。
为了把控从设计图到落地的效果，贝宸S1专门在项目附近租了一块空地，去把材料、工艺、建筑造型、园林植物做了1:1打样，看看真实的建设效果和植物的地域适应性是否有问题。
地下车库的汽车坡道好不好用？他们会专门找不同车技水平的人，开不同型号的车去亲自跑，亲自试，直到找到最佳的转弯角度和车道宽度。
贝宸S1项目实景图
为了解决建筑对视和更好的景观视野问题，他们通过专业软件建模，对108户住宅、共1006个关键视野点位开展模拟，不断进行设计优化。
为了让UHPC、双曲蜂窝铝板等创新材料和工艺打到更好效果，他们租一块空地，用了摩天大楼、大型机场等公共建筑才会用的1：1异地打样模式，先实际“建模”测试……
甚至于，他们让物业团队提前介入，与设计团队一起规划项目方案，比如快对外卖的配送、小区垃圾清运、会所运营等，甚至对未来二十年的小区维护各项费用做了精细测算。
你会发现，贝好家做贝宸S1开发的思路和传统开发很不一样，他们更像是在开发一个工业产品新生产线的“模具”，或者是一个APP，开发过程是在“收集数据”、建模，并且每个子环节都引入了用户的参与。
因此，通过成都贝宸S1和上海贝涟C1，贝好家沉淀了两条不同于传统开发模式的两条理念：
1、住得好＞卖得好
2、客户需求＞开发经验
贝好家希望一个项目可以不是“最火的APP”，但一定要是目标用户“最好用的APP”。对于房子而言，就是不仅好看，要更好住。
这是贝好家想带给地产开发的第一个改变，是一个面向未来的“样板项目”应该有一个什么样的底层逻辑。
一个全新模型
最近，地产界曾经的标杆王石与电子产品、投资界的标杆段永平有一场对话。
在采访中，段永平说，有三种企业导向：利润导向短视且危险，客户导向（ToB）复杂，唯有消费者导向（ToC）最纯粹——洞察用户需求，做好产品，商业闭环自然形成。
“对客户好”，这是贝壳的核心价值观。在这个底层逻辑之上，才长出了今天的贝壳，建立了一个覆盖超6万家门店、54万经纪人的巨型服务网络，成为改变二手房等房产相关交易服务体验的重要力量。没有这一点，贝壳很难做到现在的势能。
从交易服务到开发服务，贝壳如何延续“对客户好”？贝好家的答案是：一套新模型。
贝壳是一家“迷信”数据的公司，它区别于传统地产企业的最大优势也是数据。这些数据可以划分为两个大类：一类是以“楼盘字典”为代表的产品端数据，另一类是以购房者为代表的客户端行为数据。
有了这两类数据，贝壳才可能在“人”和“房”之间做连接。
贝好家的模型也是基于这两类数据，在贝壳大数据的基础上做动作。只不过，贝好家要求的数据“新鲜度”和深度都比以往更加高，所以在实际的项目开发过程中，贝好家用了“数据+人”两条线来构建C2M模型。
贝好家C2M创新中心总经理武斌告诉36氪，“模型一定程度上是基于今天的大数据，基于算法，基于过去对市场客群土地产品的认知去得出来的一个结果，这中间既会有产品怎么去定位和打造的一些建议，也会有我们今天应该面向什么样的客群和这个客群分布在哪儿的一些输出。”
但是，目前的C2M模型还在快速迭代，贝好家团队的组织能力也需要成长，所以贝好家在实际操作中“依然是人工+智能，这样一个并行过程”，用大数据去“捞”潜在客群，找到每个地块的需求点，然后对目前客户进行大量个案的深度访问、调研，找到目标客群居住的共性需求和个性化需求，再把这些需求作为“反馈”投喂给模型，形成需求端的画像。
另外，C2M中还包含了价格模型。他们基于新房、二手房的历史可比价进行总体预测，但也通过人工来进行精准校对。“最开始模型能力还比较弱的时候，会依赖于人工的输入和校验。比如说地铁到底应该打多少分，旁边的商业应该打多少分，这个学校应该打多少分，更多靠的还是人的专业体感和输入，然后结合去计算出来的参数权重得出一个模型。”武斌说。
“但随着整个的发展，我们会发现这中间大量和价格相关的因素，是有可能自动化掉的，比如说地铁，到底距离和溢价之间是什么样的关系，针对不同定位楼盘，溢价的边界距离到底是多少，我们就能更清晰地刻画。商业、学校、医院等也是如此。”
“模型给我们具备了基础的能力，人工在这中间不断去增加物料和做校验，形成双向螺旋、不断交织上升的过程。”以“数据”为基础，同时尊重专业人士的手感，这是目前贝好家C2M模型的特点。
贝好家不否认开发者的主观能动性和专业性，但它的前提一定是能在以客户需求为前提的数据模型中得到验证。这是贝好家和传统地产开发操盘手最大的不同。
贝好家所有的前置判断，都要回到客户需求端去对照。徐万刚说，这是“房地产发展30多年，‘客户主权’第一次站在了核心位置。”
比如在合作项目西安新兴悦享之城的开发设计过程中，贝好家在大数据之上，还发了8122份问卷，深访了97组客户（每次深访1个小时以上），把这些作为“数据燃料”给到模型，给到设计端。
“资金推动型的开发模式一定会有所改变。”贝好家产品总设计师郭旌认为，贝好家的开发逻辑是建立在行业整体逻辑发生改变的基础之上。
开发商拼资金实力、购房者买到就能赚到的时代过去了，所有开发者都需要一个新的模型——它可能不来自贝壳，但一定是一个新的。
传统的地产开发设计，主要讲三个逻辑：美学逻辑，商业逻辑（投入产出），客户逻辑。郭旌说，“但传统开发商能接触到的客户是非常有限的，贝壳有很多数据是精准的”，是来自于客户和真实交易的，贝好家可以作为“插件”去服务开发商捕捉真实需求，去做客户需求驱动、数据驱动的大前提。
贝壳内部一直认为，贝壳是数据和技术发展的受益者。他们积累了行业内最庞大的，可以具体到某个城市、某个板块的“立体”数据，相当于拥有了一手连接客户，一手触碰未来产品的能力。这个能力，也是行业改变所需要的。
一个长期合作伙伴
“贝壳不想做开发商”，这是贝好家成立第一天，便给自己圈定的边界。成都贝宸S1和上海贝涟C1，这是目前阶段贝好家自操盘的两个“孤品”。
一方面是因为清醒的自我认知。贝好家的管理层知道，成熟开发商在产品和产业链方面的积淀，要远远超过贝好家这家新公司。开发商在过去30多年中积累的封装能力、产品体系化能力、资金周转能力都不是一家“跨界”新公司能在短时间内企及的。
另一方面，是开发商所欠缺的，是新的市场周期下，对客户的全维度触达和需求理解。这点恰恰是贝壳的优势。
既然“互补”，那就合作。徐万刚在贝好家C2M全链解决方案发布会上明确表示，“中国房地产领域也许不需要多一个叫“贝壳”的开发商，但应该需要一个更有客户视角的“好伙伴”。
贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚
徐万刚说，地产开发需要的资金量庞大，如果贝壳坚持自己做开发，项目的数量将会十分有限，但如果用合作模式，会“比我们做自操盘多十倍”。这是另一个维度的“追求更大的价值创造”。
从这一点上来说，贝好家有比“做一家开发商”更大的野心。它的目标是用数据、客户思维重构整个地产开发，给地产行业一套新的“大模型”。